לא מעט פעמים אני נתקל באנשים שפונים אלי ומספרים לי שהציעו להם לקנות דירה על שם הבן או הבת, בשביל לשלם מס רכישה לפי דירה יחידה, או להעביר חלקי דירה לילדים על מנת שלהם יישאר בסוף שליש דירה ואז היא לא תיספר בבחינת דירה יחידה.
בשבוע שעבר יצא פסק דין בערעור מע"מ (ע"מ 18-07-30850 בובליל נ' מנהל מע"מ עכו) של נישום שהעלה את השימוש בכלי של המתנות לילדים מדרגה אחת למעלה.
באותו מקרה, בשנת 1998 רכש המערער דירת מגורים ברחוב הרצל בנהריה. המערער בנה במהלך השנים 2004-2001 בניין מגורים בן חמש דירות. בין השנים 2008-2005 השכיר המערער את הדירות בבניין בהרצל לצדדים שלישיים. ההכנסה מדמי השכירות הללו דווחה לפקיד השומה. במהלך השנים 2008-2005 העביר המערער לילדיו 4 דירות בהעברה ללא תמורה בבניין בהרצל, ואת הדירה החמישית מכר לצד שלישי. העברות הדירות לילדיו ללא תמורה דווחו למשרד מיסוי מקרקעין והמערער ביקש וקיבל פטור ממס בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
במהלך השנים, נמכרו הדירות שהועברו ללא תמורה בבניין בהרצל על ידי ילדיו של המערער והם קיבלו בגין כך פטור ממס בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין.
בשנת 2007 רכש המערער בית מגורים פרטי ברח' קרן היסוד בנהריה. בשנת 2010 קיבל המערער היתר בנייה על המקרקעין ברחוב קרן היסוד.
בין השנים 2010-2012 בנה המערער בניין מגורים בן 12 דירות על הקרקע. לאחר השלמת הבנייה, העביר המערער לילדיו שלוש דירות ללא תמורה גם בגין עסקאות אלו קיבל המערער פטור ממס מכוח חוק מיסוי מקרקעין. בין השנים 2012-2013 מכר המערער שלוש דירות נוספות לצדדים שלישיים, בגינן קיבל פטור ממס. בחודש אוגוסט 2015 ובחודש ספטמבר 2016 העביר המערער שתי דירות נוספות לילדיו ללא תמורה, אשר גם בגינן קיבל פטור ממס.
בשנת 2017 לבדה מכר המערער 3 דירות לצדדים שלישיים.
לסיכום: המערער ביצע במהלך השנים 17 עסקאות מכירה – מתוכן, שתים-עשרה עסקאות בבניין בקרן היסוד אשר שתיים מהן בוטלו וחמש עסקאות בבניין בהרצל.
כמעט כל המכירות נמכרו בפטור ממס שבח. בין אם זה בפטור שלו ובין אם זה בפטור של הילדים.
כחלק ממבצע ארצי של רשות המיסים בתחום הנדל"ן, אותר המערער כמי שרשומות על שמו עסקאות רבות במקרקעין. המערער זומן לדיון במשרדי המשיב (מע"מ) על מנת שייתן הסבר ופירוט על עסקאות הנדל"ן שבוצעו על ידו.
מסקנת המשיב היתה כי לאור מכלול הדברים, והעסקאות הרבות מדובר בעוסק נדל"ן. המשמעות היא חיוב במע"מ על כל העסקאות.
המערער טען בית המשפט שלצורך הבחינה האם הוא עוסק, אין להתחשב בעסקאות המתנה לילדים, שהרי הוא נתן את המתנות על מנת לעזור לילדים.
בית המשפט בדיון ארוך בתוך פסק הדין, תוקף את העברת הדירות לילדים וקובע שמדובר בעסקאות פיקטיביות.
על זה אומר בית המשפט:
"מן החקירות הנגדיות של המערער, של בנו יקיר ובתו לירון עולה תמונה מטרידה, בלשון המעטה, באשר לאופן בו עשה המערער שימוש בפטורים ממס להם היו זכאים ילדיו, בכדי להביא לתוצאה כי הדירות בבניין בקרן היסוד נמכרו לצדדים שלישיים בפטור ממס שבח. זאת, כאשר התמורה ממכירת אותן דירות כלל לא נותרה בידי הילדים אלא הועברה באופן מיידי מחשבון הבנק של הילדים לחשבון הבנק של המערער וכספים אלו מוחזקים על ידו בחשבון הבנק שלו עד היום (!).
ואכן, המסקנות הברורות העולות מחקירתם הנגדית של ילדי המערער, וביתר שאת מחקירתו הנגדית של המערער, הן כי ההעברות ללא תמורה לילדי המערער נעשו למטרות מס בלבד – ניצול פטורים והקלות מס – כך שמכירת הדירות, שהועברו במתנה, לצדדים שלישיים, תיעשה בלא תשלום מס כלשהו – לא מס רכישה בעת העברת הדירות ללא תמורה ואף ללא תשלום מס שבח בעת מכירת הדירות על ידי כל אחד מהילדים, כאשר עיתוי המכירה הותאם להוראות סעיף 49ו' לחוק מיסוי מקרקעין, כפי שיפורט להלן."
וממשיך ואומר בית המשפט:
"דומני, כי התשובה לכך ברורה. המערער רצה למכור את כל הדירות בפטור ממס. זו המטרה הברורה של ההעברות ללא תמורה של הדירות לילדי המערער. שיקולי המס הם שהנחו את המערער בפעולותיו. לא הוכח טעם ענייני וסביר אחר, בנסיבות העניין דנן. ההעברות של הדירות ללא תמורה לילדים – הן אלו בבניין בהרצל והן אלו בבניין בקרן היסוד – הן פיקציה בלבד, שכן המערער היה ונותר בעליהן הכלכלי האמיתי של הדירות שרשם על שם ילדיו."
לדעתי, בקלות המבצע הבא של רשות המסים יכול להיות בדיקה מאסיבית של כל ההעברות במתנה בין קרובים תוך בחינה מדוקדקת האם מדובר בהעברה אמיתית או פיקטיבית.
אני סבור שלאור פסיקה כה בוטה שאומרת שהעברת דירות לילדים רק משיקולי מס כאשר השליטה נשארת אצל ההורים, היא פיקציה ועסקה פיקטיבית, לא ירחק היום שמישהו יעביר את הכדור מהמישור האזרחי למישור הפלילי.
מי שמעוניין להעביר במתנה לילד או לרכוש לילד דירה, צריך שזו תהיה עסקה אמיתית. צריך להבין שהדירה הופכת להיות של הילד. שזה אומר רישום בטאבו על שם הילד (ורצוי ללא כל מיני הערות בטאבו שמגבילות עסקאות להסכמת המעביר), העברת כספי השכירות בדירה לילד ולא להורה המעביר וכמובן לקחת בחשבון שכשהילד ימכור את הדירה, הכסף יישאר שלו. לעניין זה אין מגבלה לתת לילד הלוואה לצורך רכישת דירה, אבל גם אז, צריך להקפיד על עריכת הסכם הלוואה והרווח במכירת הדירה לאחר החזר ההלוואה יישאר אצל הילד.
בהצלחה.
