על חשיבות התכנון מראש בניצול קרקעות למגורים

בפני בעלי קרקע שניתן לבנות עליה דירות מגורים, עומדות מספר אפשרויות לממש את הקרקע כאשר השלוש הנפוצות הם:

• מכירת הקרקע
• בניה עצמית על הקרקע
• מימוש חלקי בדרך של עסקת קומבינציה

לכל אחת משלושת האפשרויות יש יתרונות וחסרונות כאשר הבחירה באפשרות הנכונה תלויה בעיקר בצורה בה רואה הבעלים בעתיד את הנכס (למשל, האם הוא רוצה כסף עכשיו, או דירות לילדים) ושיקולי המס, שכבודם במקומם מונח, אינן השיקול העיקרי באשר לאופי העסקה.

עם זאת, במידה ובעל הקרקע בוחר לבנות דירות מגורים בבניה עצמית או בקומבינציה ולהשאיר אותן אצלו, למכור חלק, או לחלק לילדים, שיקולי המס באשר למועד ולעיתוי חלוקת הדירות, הינם שיקולים כבדי משקל שחשוב לקחת אותם בחשבון לפני ולא אחרי מימוש הקרקע.

לאחרונה יצא פסק דין של וועדת ערר שממחיש את חשיבות מועד ההעברה ואת השלכות המס.

ביום 27.4.2020 ניתן פסק דין בוועדת ערר מחוזי, ו"ע 59441-10-17 מרי לסמן ואח' נ' מיסוי מקרקעין מרכז שקבע כי העברת זכויות במקרקעין שהתקבלו במתנה ונחתמה לגביהם עסקת קומבינציה, חייבת במס על דירות מגורים.

באותו מקרה, מר ישראל ברונר ומר יעקב ברונר רכשו במהלך השנים מקרקעין בישראל. אחד מהמקרקעין היה מגרש בגבעת שמואל, כאשר, לימים שונו זכויות הבניה של המגרש מתעשיה למגורים.

בשנת 2011 חתמו בעלי הקרקע וביניהם ברונר על עסקת קומבינציה במסגרתה מכרו הבעלים חלק מהקרקע ובתמורה התחייב היזם לבנות דירות מגורים על חלק הקרקע שנשאר בבעלותם.

בהתאם להסכם הקומבינציה, כל אחד מהם היה זכאי ל 16 דירות מגורים בנויות.

בשנת 2014 העבירו ישראל ברונר ויעקב ברונר את מלוא זכויותיהם במקרקעין, ללא תמורה במתנה למספר קרובי משפחה (להלן: "המקבלים").

בעת ביצוע ההעברה החלה הבניה על המקרקעין אולם הבניה הושלמה רק בשנת 2017. למעשה אין מחלוקת שבעת ההעברה לא היו דירות מגורים, אלא קרקעות והתחייבות של היזם מכח הסכם קומבינציה לבנות עליהם דירות מגורים.

המקבלים דיווחו על קבלת קרקע במתנה וביקשו לשלם מס רכישה בשיעור של 5% לפי קרקע. מנהל מיסוי מקרקעין לא הסכים עם עמדתם וקבע שמדובר ברכישה של "דירת מגורים" וכיוון שבבעלותם יותר מדירה אחת, חייב את המקבלים במס רכישה בשיעור של 8%.

בית המשפט קבע

בית המשפט קבע כי ההגדרה של "דירת מגורים" לצורך מס הרכישה הינה הגדרה שיש לתת לה פרשנות רחבה שנותנת משקל רב לזהות הנכס שעתיד להיות מוקם על המקרקעין. כפועל יוצא, ההגדרה כוללת לא רק דירה גמורה אלא כל "רכישה של זכות במקרקעין אשר צמודות לה אגד זכויות הכוללות התחייבות למסירת דירה מושלמת, הכוללת מפרט מלא – עד המפתח"

משכך, כיוון שבהסכם הקומבינציה התחייב היזם למסור דירות "מפתח" לפי חוק מכר, קבע בית המשפט שמדובר בדירות מגורים ויש למסות מס רכישה לפי דירת מגורים. 

קביעה זו נכונה, לפי בית משפט, גם במכירת דירה שנרכשה מקבלן "על הנייר" וגם מכירת או העברת כל דירה שצמודה לה התחייבות לבניה. גם אם ההתחייבות היא לא של המוכר עצמו (במקרה הנדון ההתחייבות היא של היזם שהוא בכלל רוכש).

דוגמה זו מראה כמה חשוב לראות קדימה ולתכנן את העתיד לפני שחותמים על העסקה. יכול להיות שלו היו ברונר חושבים מראש, היו מעבירים א הקרקע לפני החתימה על הסכם הקומבינציה וחוסכים את מס הרכישה היקר.

קיימים עוד מגוון שיקולים לעיתוי המימוש, כגון היטל השבחה, מע"מ וכו'.